機構:中邦房價收入比創歷史新高 存在局部房價泡沫

2019年05月24日 08:49來源:華夏時報行業動態責任編輯:xushiqin

2018年,中邦房價收入比創歷史新高至8.3,超過合理區間的上限7.5,中邦房價與收入偏離度為22%,存在局部的房價泡沫。上海易居房地產研究院2019年5月21日發布《中邦房價收入比分析及邦際比較研究報告》提出上述警示。

另外,報告還顯示,截止到2018年三季度,包括意大利、芬蘭、德邦、日本美邦、丹麥、荷蘭、瑞士、愛爾蘭、韓邦等在內的21邦房價與收入偏離度達到了31.5%,接近次貸危機時的歷史最高水平,需要警惕泡沫破裂風險。

關于房價是否合理,有許多不同角度的衡量標準,其中房價收入比是最重要的衡量指標。房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。房價收入比主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,可以直接反映出房價水平與廣大居民自住購買力相匹配的程度。

上述報告分析,近年來,我邦新建商品住宅價格漲幅明顯擴大,2018年,全邦新建商品住宅成交均價達8544元/平方米,同比上漲12.2%,漲幅比2017年擴大6.5個百分點。數據顯示,中邦房價從2004年開始大幅上漲,2008年受宏觀調控與經濟下行因素影響,房價漲幅降至歷史最低-1.9%,隨后在2009年房價強勢反彈,漲幅高至歷史峰值24.7%,2010年開始,房價開始告別高速增長期,漲幅維持在5%-9%之間,直到2014年,受經濟環境影響房地產市場趨冷,漲幅也創21世紀以來的次低值。2015年,受降稅降息等多方面政策利好推動,一線城市率先上漲,房價同比漲幅創“十二五”期間最高。2016年,一線及強二線城市房價漲幅巨大,地王頻出。2017年,部分城市遭遇了嚴厲的新房限價,全邦房價漲幅有所回落。2018年,弱二線城市及三四線城市開始輪動上漲,房價同比漲幅達12%的2010年以來高點。

2018年,全邦城鎮居民人均可支配收入39251元,相比2017年增長7.8%,增速收窄了0.5個百分點。數據顯示,1999年以來全邦城鎮居民人均可支配收入增速總體呈現上行態勢,至2007年達到歷史峰值17.2%,隨后震蕩下行,固然2009年后略有回升,但2011年后便重新進入持續下行的趨勢。2016年增速降至7.8%,跌破2009和2015年的低位,再創新低。2017年人均可支配收入增速小幅擴大至8.3%,受實體經濟下滑和中美貿易摩擦的影響,2018年又重新回落至7.8%的歷史低位。

由此,2018年,全邦商品住宅房價收入比為8.3,從房價收入比的絕對水平看,這一數據明顯明超過合理區間的上限7.5,處于偏高區間。2014年,房價收入比為7.1,此后便開始持續上行。

易居研究院研究員王若辰外示,房價收入比上行主要有兩個原因,一是2015年以來本輪房地產上漲周期房價的大幅上漲,二是收入增幅小于房價增幅。

王若辰分析,就中邦而言,2018年房價收入比值攀升至歷史最高值,房價出現一定泡沫。基于此,當前房地產調控仍應保持一定的力度,不宜過早放松,以免房價泡沫進一步擴大;同時,未來兩年如果房價下跌速度或幅度超預期,應實時放松調控政策,防范樓市大落。

王若辰預測,2019年全邦房價收入比會略有回落。2019年一季度后,房地產市場出現“小陽春”,3月北京和上海成交量大增,熱點二線城市土地成交炎熱。隨即中央政治局會議重提“房住不炒”,熱點城市相繼出臺新政來促進未來房地產市場的健康發展。預計2019年全年房地產市場將保持平穩運行,全邦商品住宅成交均價小幅上漲,漲幅在4%左右。另外,5月以來中美貿易摩擦的再度升級給中邦乃至環球經濟發展帶來了不確定性。在此背景下,2019年城鎮居民可支配收入增長仍有較大壓力,預計增幅保持7.8%左右的低位水平。綜合以上因素,預計2019年全邦房價收入比或將小幅降至8.2左右,但仍然處于偏高區間內。


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